Chi possiede immobili in Francia deve fare i conti con un prelievo spesso sottovalutato: l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), un’imposta patrimoniale che si aggiunge alle ordinarie imposte locali (come la taxe foncière) quando il patrimonio immobiliare netto supera 1,3 milioni di euro.
Chi paga e su cosa
L’IFI riguarda le sole persone fisiche. I residenti francesi la versano su tutti gli immobili posseduti nel mondo; i non residenti solo su quelli situati in Francia, a prescindere dal fatto che siano detenuti direttamente o tramite società (tipicamente sociétés civiles), trust, polizze assicurative o contratti fiduciari. Restano invece esclusi gli immobili strumentali ad attività industriali, commerciali, professionali o agricole.
Il momento rilevante per la verifica della proprietà è il 1° gennaio dell’anno di riferimento: un compromesso di vendita non ancora perfezionato a quella data lascia l’immobile nel patrimonio del venditore, mentre una donazione già formalizzata prima del 1° gennaio, anche se registrata dopo, sposta l’obbligo sul donatario.
Come si calcola
La base imponibile è il valore corrente dell’immobile al netto dei debiti collegati (ad esempio i mutui), non il valore catastale. Le aliquote sono progressive per scaglioni, a partire da 800.000 euro, anche se l’imposta è dovuta solo oltre la soglia di 1,3 milioni:
- 0,50% da 800.000 a 1,3 milioni
- 0,70% da 1,3 a 2,57 milioni
- 1% da 2,57 a 5 milioni
- 1,25% da 5 a 10 milioni
- 1,50% oltre 10 milioni
Per fare un esempio pratico: un patrimonio netto di 1,5 milioni genera un’imposta annua di circa 3.900 euro; su 5 milioni si arriva a oltre 35.000 euro l’anno. Per i patrimoni compresi tra 1,3 e 1,4 milioni è previsto un correttivo che attenua il prelievo.
Il vantaggio (temporaneo) per chi si trasferisce in Francia
Una particolarità utile per i cittadini italiani riguarda il Protocollo alla Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-Francia: chi ha nazionalità solo italiana e diventa fiscalmente residente in Francia può escludere, per cinque anni, gli immobili situati fuori dalla Francia dalla base imponibile IFI — di fatto pagando l’imposta sui soli beni francesi. Un beneficio che non ha un equivalente speculare per chi compie il percorso inverso: chi si trasferisce dalla Francia all’Italia è soggetto all’IVIE sin dal primo anno e su tutti gli immobili posseduti, ovunque situati, pur potendo scomputare le imposte patrimoniali pagate all’estero.
Il credito d’imposta in Italia
Per i contribuenti italiani proprietari di immobili francesi, l’IFI dovrebbe essere detraibile dall’IVIE, così come già avveniva per la sua imposta predecessore (l’ISF), riconosciuta come detraibile dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate.
Questa asimmetria tra i due ordinamenti — segnalata più volte come elemento di iniquità dal mondo professionale francese — resta ad oggi irrisolta, poiché la Convenzione non è mai stata aggiornata dopo l’introduzione dell’IVIE in Italia.
Un tema da monitorare
Per chi possiede o intende acquistare immobili in Francia di valore medio-alto, l’IFI rappresenta un costo ricorrente da inserire in ogni valutazione di investimento, tenendo conto sia del meccanismo di calcolo sia delle specifiche agevolazioni riconosciute ai neo-residenti italiani.
© 2026 Simone Messori – Dottore Commercialista e Revisore Legale. Tutti i diritti riservati. È vietata la riproduzione, anche parziale, senza autorizzazione scritta dell’autore.